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租赁房屋系违章建筑,如何认定权利义务关系?

  现代社会中,尤其是在经济发达的大城市里,租房已经成为了一种具有普遍性的生活方式。在房价居高不下的大背景下,租房对于很多人而言意味着一种“被迫”选择,但也有不少人认为租房是避免未来长期处于房贷压力下的明智决定。

  无论如何,租房作为一种日常性民事法律行为的重要性不言而喻。当我们签订房屋租赁合同的时候,我们也就同时进入到一段法律关系中,享有相应的权利、承担相应的义务,因此非常有必要学习和了解有关房屋租赁的法律知识。

  案情简介

  2015年11月1日,杨某向陈某租赁了一套厂房,双方约定租期3年,年租金22.8万元,年付一次,押金3万元,最后一次租金支付到2017年10月31日。2017年8月26日,杨某接到相关部门通知,说其租赁的房屋未经批准建设,属违法建筑,要求其限期搬迁腾房完毕。为此,杨某于同年9月1日搬离租赁房屋。

  9月7日,杨某找到陈某商议退租事宜,双方为损失之事闹得不欢而散。最后租赁房屋的钥匙没有交还至陈某手,杨某就将钥匙通过快递寄给陈某。

  9月12日,杨某将陈某诉至法院,要求陈某返还租金3.8万元及押金3万元,并赔偿自2017年9月1日起至实际履行完毕之日止的银行利息损失。法庭上,杨某提供了租赁物照片、通话录音、快递单、钥匙照片、快递查询情况等证据,以证明其在搬离租赁房屋后,于该月7日将钥匙交给陈某但遭到陈某拒绝,他只能将钥匙通过快递寄给陈某且陈某已于同年9月9日签收的事实。陈某则辩称,杨某对本次租赁存在过错,是杨某不肯交出钥匙,他直到目前都未收到钥匙。所以,他拒绝返还租金。

  庭审现场

  经杨某申请,法院庭后对证人快递员甘某作了一份询问笔录。甘某说,他送快递时与陈某通过电话,陈某指示他将快递送往江口街道水角村一指定门牌号,他送到该门牌号时,门是关着的,他就将快递放在门口。

  法院认为,证人陈述与杨某提供的证据虽能反映杨某确实邮寄过钥匙给陈某,但是无法确切反映其已返还钥匙给陈某的事实,法院不予确认。双方最大的争议是钥匙交付的时间即租赁物返还的时间,为避免损失扩大,法院于2017年9月25日向陈某释明,即日起,陈某可自行处置涉诉房屋。随后陈某自行撬门处理。

  法院经审理判决,陈某于判决生效之日起返还杨某房屋占有使用费和押金共计5.2488万元,并赔偿相应利息。

  律师说法

  杨某提供的证据无法确切反映陈某已收到钥匙,故租赁物返还时间宜以法院向陈某释明时间2017年9月25日为准。杨某已支付至2017年10月31日的年房屋占有使用费22.8万元,陈某应当返还2.2488万元(228000元÷365天×36天),租赁合同无效,陈某还应返还押金3万元,上述合计5.2488万元。陈某未及时返还房屋占有使用费和押金,应赔偿相应利息。陈某辩称杨某存在过错,虽然双方对涉案合同签订均有过错,但不影响陈某对房屋占有使用费和押金的返还。

  法律分析

  在本案中,法院判决的主要法律依据是《中华人民共和国合同法》(以下简称《合同法》)和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)。

  无效合同的认定

  在本案中,出租人陈某的房屋建设时缺少建筑工程规划许可证,也不存在一审法庭辩论终结前取得该证的情形,因此与承租人杨某订立的房租租赁合同无效。

  认定合同无效后的法律后果

  换言之,本案中的陈某和杨某之间并未建立起具有法律约束力的租赁合同关系,陈某无权根据双方之间签订的无效的房屋租赁合同要求杨某支付租金,而杨某也无法根据这同一份合同要求租用该房屋。

  因此,确定合同无效后的法律后果在本案中表现为:

  (一)出租人可以要求承租人将房屋返还;

  (二)对承租人而言,因承租的房屋系违法、违章的自建房屋导致合同无效,承租人有权要求出租人退还所缴纳的租金、押金、租赁保证金等合同约定的费用。

  但问题是,尽管本案中的房屋租赁合同因房屋系违章建筑而无效,但该自建房屋在被拆除前依然是陈某的财产。而杨某则在一定时期内使用了陈某的房屋,如果因合同无效导致承租人收回租金而不支付任何费用,则存在显失公平的情形。

  也就是说,出租人虽然不能取得租金收益,但是有权向承租人主张承租人使用房屋期间的占用费,具体标准可以参照合同约定的租金标准。因此在本案中,法院只判决陈某返还了押金以及部分的房屋占有使用费(杨某提前支付但并未实际使用该房屋的期间内的占用费)。

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